Scheefwoners zijn er in soorten en maten. Toch kan je wel één duidelijke groep onderscheiden en dat zijn senioren. Veel scheefwoners in die categorie wonen al heel lang in hun huidige woning. Soms al vanaf het moment, dat ze vanuit de binnenstad met hun nog jonge kinderen naar eengezinswoningen in de buitenwijken vertrokken. Inmiddels zijn ze boven de 60 of 70 en wonen nog steeds in die woningen, worden ouder en hebben uiteindelijk meer zorg nodig. Tegelijkertijd is de druk op de woningmarkt groot. De wachtlijsten voor sociale huur zijn lang en je moet in alle segmenten knokken voor een plekje. Ook voor senioren zijn er daardoor minder mogelijkheden om een woning op maat te krijgen. De markt zit muurvast, tenzij we een handje helpen.
Hoe kan je doorstroming bevorderen?
Er wordt vaak gedacht, dat een scheefwoner niet wil verhuizen of anderszins niet bereid is om een oplossing te zoeken. Maar dat is een misverstand. Soms zien ze gewoon geen oplossing en laten ze het op hun beloop, tot het niet anders meer kan. En dat is ook begrijpelijk, want de woningmarkt is ingewikkeld en de regelgeving belemmert soms logische oplossingen.
Klimaatrechtvaardig wonen adviseert daarom vijf maatregelen, die doorstroming bevorderen.
1.Het aanstellen van een verhuisadviseur
Er zijn reeds ervaringen in Nieuwegein en inmiddels heeft ook Utrecht een verhuisadviseur. Interessant aan hun aanpak is, dat ze zowel huurders als wooneigenaren adviseren. In deze steden is gekozen voor senioren, maar de aanpak kan misschien ook gunstig uitpakken voor andere scheefwoners. Een bijkomend voordeel is, dat een verhuisadviseur de woonwensen van deze groep kan inventariseren, waardoor de gemeente deze groep beter in kaart heeft en het beleid kan ‘fine tunen’.
Zie voor meer info
https://www.verhuisadviseursenioren.nl/
2. Bij de toewijzing van huurwoningen voorrang verlenen aan scheefwoners, omdat ze een grote huurwoning achterlaten
Je haalt hiermee belemmeringen voor doorstroming weg. Voor wooneigenaren is dit wellicht niet mogelijk, maar een advies op maat kan wonderen verrichten. De resultaten in Utrecht en Nieuwegein zijn zowel voor wooneigenaren als huurders goed te noemen.
3. Woningen splitsen
Sommige scheefwoners willen graag in hun buurt blijven wonen. Als dat mogelijk is, is het om een aantal redenen goed. Goed voor de cohesie in de buurt, goed voor de samenleving als geheel, want hoe langer mensen op een prettige manier zelfstandig wonen en deelnemer zijn van de samenleving hoe beter het is.
Maar er zijn niet zoveel woningen, die zich ertoe lenen om te splitsen. Maar ze zijn er wel!
Je kunt per wijk, per straat en soms zelfs per huis bekijken of het mogelijk is om de benedenetage af te zonderen van de bovenetages. Als het lukt, dan verdubbel je met geringe kosten het aantal woningen. Dat is de moeite waard.
Er zijn ook wel enige reserves te bedenken. Eén daarvan is, dat splitsing een manier kan zijn om de waarde van het vastgoed te doen stijgen en daarmee versterk je speculatie.
Een oplossing is om vast te leggen, dat de verkoopwaarde gebaseerd is op de oorspronkelijke verkoopwaarde, vermeerderd met de verbouwingskosten en dat de waardestijging de inflatie-index volgt.
Daarna volgt de handhaving. Ook dat is een punt. Want de gemeente kan niet alles in de gaten houden, tenzij ze daar vol op inzetten. Want anders wordt het vaak vergeten. We spreken uit ervaring.
Het moet op een zodanige manier worden opgezet, dat er geen extra taak voor de gemeente bijkomt. Het meest logische is om bij de splitsingsactie als belangrijkste clausule op te nemen, dat de verkoopprijs aan bovenstaande regels gebonden is. Maar er zijn ook andere mogelijkheden, zoals de verplichte deelname aan een vereniging of stichting, die de splitsingstekeningen beheert en zorgdraagt voor de handhaving.
Een ander aspect betreft het bouwen onder stedenbouwkundige architectuur, waarbij een hele straat of soms zelfs een hele buurt een samenhang heeft.
Als de verbouwing uitsluitend aan de binnenkant is, is het probleem misschien niet zo groot. Maar dat is niet altijd het geval en het is daarom goed, dat er schoonheidscommissies zijn, die richtlijnen kunnen opstellen over hoe verbouwingen mogen geschieden.
Een voorbeeld in Deventer: Het Oostrik
Dit is een wijk uit de 70-ger jaren. De woningen zijn vrij ruim en ook hier groeit het aantal scheefwoners. De kinderen zijn de deur uit. Met name een aantal woningen met een oppervlakte van 125m2 leent zich uitstekend tot splitsen. Ze hebben namelijk een overstek, waardoor je de benedenverdieping en de bovenverdieping technisch gezien goed van elkaar kunt splitsen. Je maakt een gat en je plaatst er een trap en een aparte ingang bij.
Officieel is de onderliggende ruimte bedoeld voor overpad. En zo wordt het ook voor de meeste woningen gebruikt. Maar bij een aantal woningen is dat niet aan de orde. Er loopt dan naast het binnenpad ook nog een normaal pad, of er is een pleintje. In deze gevallen hebben de bewoners de ruimte geconfisqueerd en dat wordt gedoogd. Ze hebben er een afscheiding gemaakt en het wordt nu privé gebruikt. Het is een eenvoudige ingreep om daar een aparte trap en ingang te maken voor de bovenverdieping.
Volgens een globale schatting zijn er zo’n 100 woningen, die niet gebruikt worden als overpad, omdat het niet nodig is. De ingreep is voor iedere woning hetzelfde, het is dus mogelijk om éénmalig een tekening te maken, die in het architectonisch beeld past van de wijk.
Klimaatrechtvaardig wonen stelt voor om een stichting of vereniging ‘Oostrik splitsing’ op te richten, die de tekening van het trappenhuis annex 2e ingang maakt, betaalt en beheert, daarvoor een bijdrage van de wooneigenaren vraagt, die haar huis wil splitsen en voor dit bedrag zorgdraagt voor de noodzakelijke wijzigingen, die het meebrengt ten aanzien van de verkoop van het huis.
Het belangrijkste is, wat klimaatrechtvaardig wonen betreft, dat er woningen bijkomen met zo min mogelijk milieukosten. Wij zien dit als een vorm van ‘inbreiden’, die we erg voorstaan.
Wij willen echter nog een stap verdergaan en dat is om bewoners te betrekken bij het bestuur. En dan geldt wat ons betreft: Er is geen winstoogmerk. Je maakt het tot een gezamenlijk project, dat voor iedereen gunstig uitpakt. Voor de Gemeente is iedere woning, die wordt toegevoegd, een mooie bijdrage. Voor de Bewoner kan het op diverse terreinen voordelen bieden. Zorgtaken bijvoorbeeld. De oudere bewoner kan langer in de wijk/woning blijven. En ja, speculatie kan een reden voor een bewoner zijn om het splitsen!
Wij zouden met name het laatste willen uitsluiten.
Wij stellen voor om een fonds op te richten, dat de gemeente ont-zorgt op het gebied van de handhaving van anti-speculatie maatregelen, zoals het bepalen van de waarde vóór splitsing en na de splitsing, het toevoegen van wijzigingen aan de eigendomspapieren en de uiteindelijke verkoopprijs.
Een tweede optie is dat de gemeente bovenstaande taken overneemt. Er komen immers woningen bij en het levert bovendien extra inkomsten op.
De derde optie is om het als gemeente vrij te laten en de markt verder haar werk te laten doen. Je bepaalt de leges per onderdeel, zodat je er als gemeente extra inkomsten aan hebt. En je hebt er verder geen omkijken naar. Er is veel voor te zeggen om voor deze optie te kiezen.
Maar dat is aan de politiek.
4. Scheefwoners kunnen doorstromen naar een Tiny Etage
Laten we één ding duidelijk maken. De meeste doorstromers kiezen een andere optie. Maar lang niet iedere senior wil in een bejaardenhuis wonen, sommigen willen graag onderdeel blijven uitmaken van de samenleving. En er zijn steeds meer mensen, voor wie het klimaat een belangrijke rol speelt. Bijvoorbeeld omdat je een leefbare aarde aan een volgende generatie wilt doorgeven. Met name de begane grond van Tiny Etages geeft mogelijkheden voor senioren, die in de toekomst misschien meer hulp nodig hebben. En ook voor gehandicapten.
5. De scheefwoner helpt met financiering van Tiny Etages
We hebben al vermeld, dat een scheefwoner soms een huurwoning en soms een koopwoning achterlaat. In het laatste geval zijn ze mogelijk in staat om hun eigen etage aan te kopen en misschien zelfs om een bijdrage te leveren aan de financiering van de andere etages. Wij zijn daar een voorstander van, met name om zowel de kosten als de afhankelijkheid van commerciële instellingen te beperken. We spreken hier immers over sociale woningbouw.